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[ 목차 ]
부모님과 함께 고민한 '노후의 집과 돈' 이야기 -주택연금, 기초연금, 그리고 우리의 선택
부모님이 임대주택에 사시다가,
이제는 새롭게 이사를 준비하고 계십니다.
가장 큰 이유는 바로 임대기간 만료.
20년 만기가 다가오고 있는데,
그 이후엔 어디로 가야 할지 막막했던 상황이었죠.
더 이상은 불안한 미래를 안고 살게 할 수 없다는 생각에,
부모님께서 처음으로 ‘내 집 마련’에 대한 진지한 고민을 시작하셨습니다.
그러다 알게 된 제도가 바로 주택연금이었습니다.
살고 계신 집에서 쫓겨날 걱정 없이 계속 살면서도,
현금 흐름을 확보할 수 있는 방법이라는 걸 알게 된 후
몇년 안에 이사를 갈 계획을 하게 되었습니다.
저도 이제 곧 40대가 됩니다.
아이 키우는 것도 쉽지 않은 요즘,
'부모 부양'이라는 무거운 짐까지 떠안는 게
사실 두렵기도 했습니다.
그래서 더더욱 바라는 건
부모님의 자산을 남겨주시는 것보단,
그 자산을 다 쓰고 가시더라도 '편안하게' 사시는 것입니다.
한편, 지방에 계신 시어머니도
기초연금 수급을 위해 집을 처분하고 싶다고 하십니다.
하지만 저는 그보다는
주택연금을 활용하시라고 권하고 있어요.
어차피 집을 팔아도 그 돈으로
당장 새집을 사기도 어렵고,
월세로 사는 것도 불안하니까요.
그래서 이 글을 준비하게 되었습니다.
주택 가격과 부모님 구성에 따라
주택연금과 기초연금을 얼마나 받을 수 있을까?
우리 부모님처럼 고민하고 있는 분들께
정확한 정보를 드리고 싶었습니다.
오늘 포스팅에서는 만 55세 이상이라면 누구나 관심을 가질 수밖에 없는 이 제도를,
Q&A 형식으로 알기 쉽게 정리해드립니다.
조건, 신청 방법, 수령액, 상속, 장단점까지 꼭 알아야 할 핵심을 빠짐없이 소개하니,
꼼꼼히 읽어보시고 현명한 노후 설계의 첫걸음으로 삼아보시길 바랍니다.
Q1. 주택연금, 어떤 제도인가요?
주택연금은 만 55세 이상인 주택 소유자가 본인의 집을 담보로 맡기고,
평생 혹은 일정 기간 동안 매달 생활자금을 연금처럼 수령할 수 있는 제도입니다.
국가가 직접 보증하는 상품이기 때문에 안정성이 높고, 주택 가격이 변동되더라도
매달 일정한 금액을 받을 수 있다는 것이 핵심입니다
평생 거주 보장: 가입자가 사망할 때까지, 배우자도 함께 거주할 수 있습니다.
연금 감액 없음: 부부 중 한 사람이 먼저 사망해도 연금액은 줄어들지 않습니다.
노후 자산 활용: 자녀에게 남기기 위해 집을 비워두기보다는, 본인의 삶에 적극적으로 활용할 수 있게 됩니다.
Q2. 가입조건: 아무나 가입할 수 있나요? 조건이 궁금해요!
주택연금에는 다음과 같은 가입 조건이 있습니다.
연령 요건: 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상
주택 요건: 공시가격 12억 원 이하의 주택 또는 주거용 오피스텔
실제 거주 중인 주택이어야 하며,
저당권·전세권 등 권리침해가 없어야 합니다
국적 요건: 주택 소유자 또는 배우자가 대한민국 국민
Q3. 내 집으로 얼마나 받을 수 있나요? 수령액이 궁금해요!\
연금 수령액은 크게 주택의 공시가격과 가입자의 연령에 따라 달라집니다.
아래는 만 70세 기준 종신지급 방식의 월 수령액 예시입니다.
주택가격의 기준은 공시가격 기준입니다.
일반적으로 공시가격은 시세보다 낮게 책정되는 경향이 있습니다.
📌 참고 팁:
한국주택금융공사 홈페이지에서 '주택연금 모의계산' 기능을 이용해 직접 연금 예상액을 계산해 볼 수 있습니다.
Q4. 신청은 어떻게 하나요? 절차가 복잡하진 않을까요?
신청은 생각보다 간단하며, 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
상담 및 신청
한국주택금융공사 지사 방문
홈페이지 또는 전화 상담(1688-8114)
시중 은행에서도 기본 상담 가능
보증 심사
공사에서 주택 가격, 권리관계, 자격 요건 등을 심사
보증 약정 및 담보 설정
근저당권 설정을 포함한 약정 체결
보증서 발급
공사가 공식적으로 보증서를 발급
대.출 실행 → 연금 개시
금융기관에서 약정 후, 매월 연금 지급 개시
Q5. 상속은 어떻게 되나요? 혹시 손해 보는 건 아닐까요?
주택연금은 상속 측면에서도 비교적 안전하게 설계되어 있습니다.
주택 처분금액 > 수령액 → 차액은 상속인에게 지급
주택 처분금액 < 수령액 → 부족분은 국가가 보전, 상속인은 추가 부담 없음
💰 예시
수령액 2억 7천만 원 / 처분가 3억 원 → 3천만 원 상속
수령액 2억 7천만 원 / 처분가 2억 원 → 상속인은 0원 부담
사망후 일반적인 절차
가입자 사망: 주택연금 가입자가 사망하면 상속인은 공사에 사망 사실을 알리고 필요한 서류를 제출합니다.
공사의 주택 처분: 공사는 담보로 설정된 주택을 처분하는 절차를 진행합니다. 이 과정은 공사가 주도적으로 진행하며, 상속인이 직접 주택을 처분하는 것이 아닙니다.
채무(연금 수령액 등) 정산: 주택 처분 금액에서 공사가 회수해야 할 금액 (그동안 지급된 총 연금액 원리금, 보증료, 처분 비용 등)을 공사가 알아서 제외합니다.
잔여 금액 지급 (있는 경우): 주택 처분 금액이 공사가 회수해야 할 금액보다 많으면, 남은 금액을 상속인에게 현금으로 지급합니다. 이 금액이 상속 재산이 됩니다.
부족 금액 처리 (있는 경우): 주택 처분 금액이 공사가 회수해야 할 금액보다 적으면, 상속인은 부족분을 별도로 변제할 책임이 없습니다. 공사가 손실을 부담합니다.
만약 처분후 상속분을 원하는것이 아니라 주택값이 상당한 값으로 올랐을 경우에는 상속인들이 주택의 소유권을 가져오고 싶어할수도 있습니다. 그런 경우에도 방법이 있습니다.
상속인이 주택 소유권을 유지하는 방법
상속인은 한국주택금융공사와 협의하여 **주택연금 대.출 잔액(그동안 받으신 연금의 원금과 이자, 보증료 등)**을 상환하면 해당 주택의 소유권을 다시 가져올 수 있습니다.
구체적인 절차
상속 의사 확인: 상속인은 주택연금 가입자의 사망 후, 해당 주택을 상속받아 계속 소유하고 싶다는 의사를 한국주택금융공사에 명확히 밝혀야 합니다.
대.출 잔액 확인: 공사는 당시까지의 주택연금 대.출 잔액을 산정하여 상속인에게 안내합니다. 이 금액은 그동안 지급된 연금의 원금과 이자, 그리고 관련 보증료 등을 포함합니다.
대.출 잔액 상환: 상속인은 안내받은 대.출 잔액을 일시금으로 공사에 상환해야 합니다. 상환 자금의 출처는 상속인의 개인 자금, 상속받은 다른 재산, 또는 새로운 주택 담보 대.출 등 다양할 수 있습니다.
근저당권 해지 및 소유권 이전: 공사는 상속인이 대.출 잔액을 모두 상환하면 해당 주택에 설정된 근저당권을 해지합니다. 이후 상속인은 법적인 상속 절차를 거쳐 해당 주택의 소유권 이전 등기를 완료하게 됩니다.
주택을 원할 경우, 공사에 지급된 총 연금액 + 이자 등을 상환해야 합니다.
상환 후에는 일반적인 상속 절차를 통해 소유권을 취득할 수 있습니다.
공사가 알아서 처분한 후 남은 금액을 받는 것과는 별개의 선택입니다.
주의사항:
대.출 잔액은 시간이 지날수록 이자가 붙어 늘어날 수 있으므로,
소유권 유지를 원한다면 가능한 한 빨리 상환하는 것이 유리할 수 있습니다.
상환 시 발생하는 세금 및 등기 비용은 상속인이 부담해야 합니다.
Q6. 집이 여러 채 있어도 가입할 수 있나요?
네. 모든 주택의 공시가격 합산이 12억 원 이하이면, 그중 한 채를 선택해 실제 거주 중이라면 주택연금 가입이 가능합니다.
Q7. 국민연금이나 기초연금과 병행할 수 있나요?
물론입니다. 주택연금은 다른 공적 연금과 별개로 운영되며, 수령에 영향을 미치지 않습니다.
국민연금: 연금 수령 요건 충족 시, 별도로 수령 가능
기초연금: 소득 기준 충족 시 병행 수령 가능
※ 주택연금 수령액은 기초연금 소득인정액에 포함되지 않음
소득이 없다고 가정했을 때, 대략 어느 정도의 금액을 받을 수 있을지 비교해보세요.
주택연금 + 기초연금 수령액 비교 표
💡 +α는 국민연금(노령연금)입니다. 개인의 가입기간, 납부이력에 따라 수령액이 크게 달라지므로 반드시 국민연금공단(1355)을 통해 개별적으로 확인하셔야 합니다.
주택연금 수령액은 만 70세 가입자 기준으로 산정되었습니다.
만 65세에 가입할 경우 지급액은 소폭 낮아질 수 있습니다.
공동명의 주택일 경우 연소자 기준으로 산정되며, 더 젊은 쪽의 기대수명을 기준으로 연금이 계산됩니다.
기초연금은 소득이 없을 경우 최대 금액 수령 가능성이 높습니다.
2025년 기준, 1인당 최대 월 33만 4천 원까지 지급되며, 부부 모두 수급 요건을 충족하면 각각 지급됩니다.
(실제 수령액은 한국주택금융공사 및 보건복지부의 정책 변경에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 상담이 필요하신 경우 관련 기관에 문의하세요.)
소득이 없는 은퇴 가구라면, 주택연금과 기초연금만으로도 최소 월 70~260만 원 이상의 현금 흐름을 만들 수 있습니다.
여기에 국민연금 수령액까지 더해지면, 상당히 안정적인 노후 재정 구조를 설계할 수 있습니다.
단, 반드시 각 제도의 신청 조건을 확인하고, 예상 수령액도 개별적으로 조회해보시기 바랍니다.
특히 주택이 있는 경우, "집을 팔 것인가 vs. 주택연금을 활용할 것인가"에 대한 전략적인 판단이 필요합니다.
✅ 핵심 정리:
주택연금은 기초연금 수급 자격 심사에서 소득으로 간주되지 않습니다.
주택연금, 장점과 단점을 꼼꼼히 비교해 보세요!
👍 장점:
노후 소득 안정: 평생 또는 선택 기간 동안 매월 일정 금액 수령
거주권 보장: 배우자 사망 전까지 거주 가능
집값 하락 걱정 無: 시장 가격 하락 시 손해는 없음
상속 가능성 있음: 집값이 오르면 차액은 상속 가능
국가 보증으로 안정성 확보
소득 제한 없음: 고소득자도 가입 가능
다른 연금과 병행 수령 가능
👎 단점:
집값 상승 수익 누리기 어려움
고가 주택일수록 월 수령액 효율 떨어짐
초기 비용 부담 (감정평가, 설정비용 등)
중도 해지 시 불이익 (이자 포함 상환)
물가 상승에 따른 실질 수익 감소 가능성
상속 재산 감소 우려
장기 부재 시 지급 중단 위험
변동 금리 선택 시 금리 리스크 존재
이 글은 단순히 정보를 나열하려고 쓴 게 아닙니다.
저처럼 부모님의 노후와 살 곳,
그리고 생활비에 대해
현실적인 고민을 시작한 자녀들,
또는 막연한 불안 속에 있는 어르신들께
조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음으로 썼습니다.
요즘은 인터넷이 발달했어도
어르신들은 복잡한 사이트에서
모의계산 한번 해보기도 어렵습니다.
그래서 저는
"정확하진 않지만, 대략 이 정도는 된다"
라는 현실적인 가이드라인을
드리고 싶었습니다.
누군가는 숫자 하나, 조건 하나 때문에
한참을 망설일 수 있으니까요.
그때 이 글이,
방향을 잡는 데 작은 힌트가 되어주길 바랍니다.
저도 한때는 아무것도 몰라
막막하고,
그 막연함이 가장 무서웠던 시절이 있었습니다.
지금 이 글을 읽고 계신 여러분께는
그 막막함의 끝에서,
조금은 명확한 그림을 그릴 수 있게 되길
진심으로 바랍니다.
